馬堤的剪報筆記

文／陳偉文 2006-10-03 16:51

那天，朋友帶我去參觀他位於東區一棟商業大樓頂樓的小辦公室，我才知道，原來，房地產還有這種投資方式。

他與合夥人所使用的「辦公室」，只是這層樓其中一個不到兩坪的小房間。這層總坪數約45坪的空間，一共隔成七間像這樣的小型辦公室，衛浴、茶水間、公共會客區共用，管理者提供寬頻網路、辦公鐵櫃、書桌、書報，以及定期清潔等等，每間月租大約15,000元。

由於地段相當優越、又可提供租客登記為一般事務所使用，所以各間迷你辦公室都滿租。除了我這位朋友所登記的不動產仲介公司之外，還有貸款代辦、貿易、網路科技、美術設計…等等各行各業群聚於此，真想不到這小小樓層竟擠滿這麼多的「一人公司」！

而讓人驚訝的還在後頭！據我的朋友表示，這層樓目前收租與管理的其實是二房東，他跟房東以4萬5千元的價格租下這整個樓層，並與房東立好契約，讓房東在法院公證下、以保證續租的條件同意讓他轉租。

然後，他花費大約50萬元的成本，將這層樓隔成7間小辦公室，並提供每間辦公室基本的桌椅書櫃等設備，以及寬頻網路、電話線路等等。

接下來，他再以每間1萬5千元的價格出租，滿租的狀況每月固定收入有10萬5千元，扣除基本房租則每月入帳6萬元，簡單計算下，9個月可以打平成本，第10個月之後就都是淨收益了。

由於原來這位房東住在國外，名下又有好幾戶不動產，不容易逐一親自管理；而這位二房東又在合約上取得房東的同意、得以轉租；前來承租的房客亦得以用非常低廉的價格租到鬧區中的辦公室，方便作業，因此，三方互蒙其利。

這位二房東也相當善盡管理之責，除了提供上述的設備與清潔維護服務，並設置了保全門禁，嚴格管理承租戶的進出，承租者也因為這樣的嚴格管理而得到安全上的保障，加上這些房客們從事的行業都相當單純，大家相處和諧，有資源還可以互相交流，是一種互利式的投資方式。

我的朋友說，這樣的投資方式他很有興趣，將來等到他賺了錢，也可以找個這樣的房子租下來轉租。我則提醒他說：除了慎選地段與物件、計算好初期成本之外，最重要的是要在合約上取得對方的同意，並清楚地與原房東訂定好各項條件，不可以私下轉租，以免日後產生糾紛，那是會得不償失的。